深圳楼市下半年开发商将更加集中推盘，供应量也将达全年高峰，开发商仍存库存压力。业内人士认为，在这种整体市场环境未改变的状况下，两个月的成交量突然放大背后支持因素并不可延续，下半年市场将趋于稳定，而不是房价的大幅上涨。
购房者▶▶
从“观望”到“及早入市”
深圳房地产市场5月和6月接连出现多盘热销的局面，并且到现在这种“供销两旺”的局面仍呈现延续趋势。世联地产华南首席分析师曹取表示，“成交量冲高的趋势延续的可能比较大，但能否继续延续5月的高成交量则存疑”。数据显示，2012年5月深圳新建商品住宅累积成交4084套，环比2012年4月份成交套数涨41.36%，同比2011年5月上涨38.49%，这也是自2011年1月以来新房取得最高的成交量，而6月深圳新建商品住宅则成交4183套，在成交量和价格上均延续了5月呈小幅上涨之势，双双达到了今年上半年最高峰。
“5月开盘的几个楼盘的销售率可能存在开发商对外宣称会比实际高一些的状况，但总体而言其销售率确实不错”，曹取透露，但需要注意的是，这些开盘销售率比较好的楼盘都呈现入市价格不比市场预期高的特点，“目前这个市场如果楼盘比预期价格加价10%那就无法热销，市场还不到加价销售也能热销的水平”。
但持续的楼市成交火爆已经让不少观望中的市民由对楼市看跌转为“及早入市”。市民李先生在6月出手购买了深圳原特区外某楼盘，“早就想买房了，就一直在观望，指望着房价能降一降，等了这么久房价还没有降，再加上最近降息等因素就出手了，早买早好”。
“降息后深圳楼盘开盘的销售热销，不仅是市场预期转向的标志，更预示着刚需大批入市的迹象愈发明显”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，大批原先观望的置业者跃跃欲试，伺机入市，楼市似有爆发之势，而市场上也出现了貌似试探性涨价的信号，于是，关于楼市触底反弹、调控将放松等言论频现，也出现有“恐慌性”购房的迹象。
“目前这个时候开发商楼盘入市的价格取决于购房者的承受能力，五六月的热销说明市场潜在客户数量还是比较大的，加上最近宏观政策消息使得购房者对楼市的预期改变，所以入市”，不过曹取认为，预期中宏观政策松动如果不到来，那么大家的预期又会回转，最终趋势稳定，预期一直向好导致的“恐慌性购房”不会出现。
美联物业全国研究中心总监也赞成“预期改变入市气氛”的说法，“大家觉得利空出尽，利好多，正是这些近期市场上比较多的正面信息，改变了楼市的交易气氛”，而这些都成为刺激五六月楼市成交数据一路上扬的诱因。
房企▶▶
压力仍大，热销前提是“不涨价”
对于深圳楼市下半年是否会带来2009年般的房价上涨，业内人士则纷纷持否定观点。“下半年成交会呈现比较稳定的状况，不会像去年下半年一般萧条，但价格水平目前仍稳定在去年下半年的样子，现在来看调控不放松深圳的房价还能压得住”，曹取表示，毕竟现在深圳仍限购，助推楼市的投资需求仍入不了市，商品房看涨的预期也还没有形成，投资客也没有集体入市。
而开发商方面总体仍对后市理性，“热销和走量的前提是在现在的价格水平上”。记者此前接触多位开发商，其大多对楼市走向持“不太乐观”的态度，或者说相对于有“恐慌性入市”现象的购房者而言，他们更加理性看待市场走向。
“开发商在现在的价格水平能走就走，如果出现滞销和不走量，那就会下调价格，只有极少数的‘极品’开发商才会想要卖高价”，曹取透露，对于开发商而言，深圳楼市整个市场环境并没有改变，成交量的突然放大背后有很多支持成交的因素，但这些因素并不可延续，成交基础并不牢固，曹取也建议，“虽然最糟糕的时候已经过去了”，但市场各方面不要太过乐观。
“房企仍有库存的积压房源，仍面临利息等压力，流动性有所改变使市场预期有一定程度转向”，但是，未来市场会趋向稳定状态，而不会是大起大落，曹取表示。
市场转好，也出现了有房企试探性涨价的现象，但据记者观察，这些楼盘多出自大型房企，在市场不好时这些房企率先降价，因此现在市场回暖，这些房企也调整了部分“可能他们认为前期降价太多的项目”的价格。
开发商的状况尚未根本改变，“在调控不放松的大背景下，开发商不会冒然抬高价格，以使市场再度陷入泥潭”，深圳中原副总经理贺晓丽透露，此轮调控两年多以来，“以价换量”是绝大多数开发商的逆市求生之策，开发商都是积极回笼资金保证生存实力，此次降息虽然利好，但开发贷方面依然偏紧，市场上的资金缺口仍高达亿元以上，总体上融资成本依旧高企，在资金面紧张的情况下，更多的开发商面临的首要问题，依旧是尽快去库存。
据深圳中原的统计，现在房企库存量较大，后期还有新进楼盘的出现，深圳市可售新房量还高达224万平方米，下半年开发商将更加集中推盘，供应量将达全年高峰。因此，目前尚不存在新建住房不足无法满足需求增加的问题，恐慌性的购房行为实属不明智之举。
市场▶▶转好，但还未从萧条中走出
徐枫则表示，从以往的市场看，成交量的启动会为价格上涨带来支撑，价格上涨则会出现两种趋势，要么价格涨成交于是追涨，即价涨带动成交，形成上涨趋势；要么有价无市，价格上涨后却没有成交。“目前来看第一种情况的可能性较大，但不会像2009年那样，毕竟现在还有限购的政策”，徐枫表示。
目前还处于主要以去库存化为主的阶段，投资系数大幅下滑的情况下，暴涨更加不可能，贺晓丽认为。徐枫提醒，市场还不足以称之为“回暖”，就成交量而言市场刚从“冰窖里”走出，还算是“萧条”，“现在还没到晴天，就是多云而已”。
贺晓丽认为，中央不断的预调微调，主要目的也是为了巩固调控成果，支持刚需，并引导其合理的预期，不会出现挤压房价上行的现象。而且目前的经济数据开始转好，深圳楼市也是逐步趋于量价企稳的态势，这就不会刺激政府出台非常措施来救市。
徐枫提醒，“如果交易气氛一面倒的向好，就可能会引致新的调控，中央政策并非大家想像的出尽了，而是还有很多，如果成交量价持续上涨，可能会有比限购更严的政策”。任何信号和行为引起的市场不平衡或者涨价，都将会被继续压制，贺晓丽赞同这一说法，目前楼市维稳但经历着严峻考验，下半年随着开发商集中性推盘，可选择性将加大，置业者入市应根据自身的需求选择合适的产品，切忌盲目跟进。
深圳楼市下半年开发商将更加集中推盘，供应量也将达全年高峰，开发商仍存库存压力。业内人士认为，在这种整体市场环境未改变的状况下，两个月的成交量突然放大背后支持因素并不可延续，下半年市场将趋于稳定，而不是房价的大幅上涨。
购房者▶▶
从“观望”到“及早入市”
深圳房地产市场5月和6月接连出现多盘热销的局面，并且到现在这种“供销两旺”的局面仍呈现延续趋势。世联地产华南首席分析师曹取表示，“成交量冲高的趋势延续的可能比较大，但能否继续延续5月的高成交量则存疑”。数据显示，2012年5月深圳新建商品住宅累积成交4084套，环比2012年4月份成交套数涨41.36%，同比2011年5月上涨38.49%，这也是自2011年1月以来新房取得最高的成交量，而6月深圳新建商品住宅则成交4183套，在成交量和价格上均延续了5月呈小幅上涨之势，双双达到了今年上半年最高峰。
“5月开盘的几个楼盘的销售率可能存在开发商对外宣称会比实际高一些的状况，但总体而言其销售率确实不错”，曹取透露，但需要注意的是，这些开盘销售率比较好的楼盘都呈现入市价格不比市场预期高的特点，“目前这个市场如果楼盘比预期价格加价10%那就无法热销，市场还不到加价销售也能热销的水平”。
但持续的楼市成交火爆已经让不少观望中的市民由对楼市看跌转为“及早入市”。市民李先生在6月出手购买了深圳原特区外某楼盘，“早就想买房了，就一直在观望，指望着房价能降一降，等了这么久房价还没有降，再加上最近降息等因素就出手了，早买早好”。
“降息后深圳楼盘开盘的销售热销，不仅是市场预期转向的标志，更预示着刚需大批入市的迹象愈发明显”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，大批原先观望的置业者跃跃欲试，伺机入市，楼市似有爆发之势，而市场上也出现了貌似试探性涨价的信号，于是，关于楼市触底反弹、调控将放松等言论频现，也出现有“恐慌性”购房的迹象。
“目前这个时候开发商楼盘入市的价格取决于购房者的承受能力，五六月的热销说明市场潜在客户数量还是比较大的，加上最近宏观政策消息使得购房者对楼市的预期改变，所以入市”，不过曹取认为，预期中宏观政策松动如果不到来，那么大家的预期又会回转，最终趋势稳定，预期一直向好导致的“恐慌性购房”不会出现。
美联物业全国研究中心总监也赞成“预期改变入市气氛”的说法，“大家觉得利空出尽，利好多，正是这些近期市场上比较多的正面信息，改变了楼市的交易气氛”，而这些都成为刺激五六月楼市成交数据一路上扬的诱因。
房企▶▶
压力仍大，热销前提是“不涨价”
对于深圳楼市下半年是否会带来2009年般的房价上涨，业内人士则纷纷持否定观点。“下半年成交会呈现比较稳定的状况，不会像去年下半年一般萧条，但价格水平目前仍稳定在去年下半年的样子，现在来看调控不放松深圳的房价还能压得住”，曹取表示，毕竟现在深圳仍限购，助推楼市的投资需求仍入不了市，商品房看涨的预期也还没有形成，投资客也没有集体入市。
而开发商方面总体仍对后市理性，“热销和走量的前提是在现在的价格水平上”。记者此前接触多位开发商，其大多对楼市走向持“不太乐观”的态度，或者说相对于有“恐慌性入市”现象的购房者而言，他们更加理性看待市场走向。
“开发商在现在的价格水平能走就走，如果出现滞销和不走量，那就会下调价格，只有极少数的‘极品’开发商才会想要卖高价”，曹取透露，对于开发商而言，深圳楼市整个市场环境并没有改变，成交量的突然放大背后有很多支持成交的因素，但这些因素并不可延续，成交基础并不牢固，曹取也建议，“虽然最糟糕的时候已经过去了”，但市场各方面不要太过乐观。
“房企仍有库存的积压房源，仍面临利息等压力，流动性有所改变使市场预期有一定程度转向”，但是，未来市场会趋向稳定状态，而不会是大起大落，曹取表示。
市场转好，也出现了有房企试探性涨价的现象，但据记者观察，这些楼盘多出自大型房企，在市场不好时这些房企率先降价，因此现在市场回暖，这些房企也调整了部分“可能他们认为前期降价太多的项目”的价格。
开发商的状况尚未根本改变，“在调控不放松的大背景下，开发商不会冒然抬高价格，以使市场再度陷入泥潭”，深圳中原副总经理贺晓丽透露，此轮调控两年多以来，“以价换量”是绝大多数开发商的逆市求生之策，开发商都是积极回笼资金保证生存实力，此次降息虽然利好，但开发贷方面依然偏紧，市场上的资金缺口仍高达亿元以上，总体上融资成本依旧高企，在资金面紧张的情况下，更多的开发商面临的首要问题，依旧是尽快去库存。
据深圳中原的统计，现在房企库存量较大，后期还有新进楼盘的出现，深圳市可售新房量还高达224万平方米，下半年开发商将更加集中推盘，供应量将达全年高峰。因此，目前尚不存在新建住房不足无法满足需求增加的问题，恐慌性的购房行为实属不明智之举。
市场▶▶转好，但还未从萧条中走出
徐枫则表示，从以往的市场看，成交量的启动会为价格上涨带来支撑，价格上涨则会出现两种趋势，要么价格涨成交于是追涨，即价涨带动成交，形成上涨趋势；要么有价无市，价格上涨后却没有成交。“目前来看第一种情况的可能性较大，但不会像2009年那样，毕竟现在还有限购的政策”，徐枫表示。
目前还处于主要以去库存化为主的阶段，投资系数大幅下滑的情况下，暴涨更加不可能，贺晓丽认为。徐枫提醒，市场还不足以称之为“回暖”，就成交量而言市场刚从“冰窖里”走出，还算是“萧条”，“现在还没到晴天，就是多云而已”。
贺晓丽认为，中央不断的预调微调，主要目的也是为了巩固调控成果，支持刚需，并引导其合理的预期，不会出现挤压房价上行的现象。而且目前的经济数据开始转好，深圳楼市也是逐步趋于量价企稳的态势，这就不会刺激政府出台非常措施来救市。
徐枫提醒，“如果交易气氛一面倒的向好，就可能会引致新的调控，中央政策并非大家想像的出尽了，而是还有很多，如果成交量价持续上涨，可能会有比限购更严的政策”。任何信号和行为引起的市场不平衡或者涨价，都将会被继续压制，贺晓丽赞同这一说法，目前楼市维稳但经历着严峻考验，下半年随着开发商集中性推盘，可选择性将加大，置业者入市应根据自身的需求选择合适的产品，切忌盲目跟进。